不動産の名義変更は、相続や売買、贈与、離婚の財産分与などで必ず発生する手続きですが、その際にはさまざまな費用がかかります。これらの費用を理解しておかないと、思わぬ出費に悩まされることもあります。本記事では、不動産の名義変更にかかる費用や節約方法、さらに名義変更後に発生する費用についてくわしく解説します。
不動産の名義変更時にかかる費用
不動産の名義変更を行う際には、大きく分けて「登録免許税」「必要書類の取得費用」「司法書士への報酬」の3つが基本的に発生します。さらに、不動産取得時点で課税される「相続税」「贈与税」「不動産取得税」も発生するため注意しましょう。登録免許税
登録免許税は、不動産の登記を申請する際に課税される税金です。登記申請書に収入印紙を貼ることで納付します。税額は「取得した不動産の固定資産評価額×税率」で算出します。税率は不動産を取得した原因によって異なります。・相続の場合：0.4％
・売買の場合：2.0％
・贈与の場合：2.0％
・離婚の財産分与の場合：2.0％
たとえば、相続で取得した固定資産評価額2,000万円の不動産の場合「2,000万円×0.4％」で登録免許税は8万円という計算になります。ただし、土地の固定資産評価額が100万円以下の相続登記については、令和7年3月31日まで免税措置が適用されます。
固定資産評価額は「課税明細書」または「固定資産税評価証明書」で確認できます。課税明細書は、固定資産税の課税対象となる不動産の名義人に対し、毎年4月頃に役所から送付されます。
固定資産評価証明書は市町村役場（東京23区内は都税事務所）で取得可能で、手数料は1通あたり300～400円程度です。
必要書類の取得費用
名義変更の手続きには、不動産を取得したことを証明する各種書類が必要です。とくに相続登記では、戸籍や住民票など、多くの書類を役所から取得する必要があり、取得費用は5,000～1万円程度かかることが一般的です。・戸籍謄本：450円（相続）・除籍謄本：750円（相続）・改製原戸籍：750円（相続）・戸籍の附票の写し：300円（相続）・住民票：300～400円（相続・売買・贈与等）・印鑑証明書：200～400円（相続・売買・贈与等）・固定資産評価証明書：200～400円（相続・売買・贈与等）これらの書類は登記申請の際に必須で、内容によっては取得に時間がかかるものもあるため、余裕をもって準備しておくことが重要です。
司法書士への報酬
不動産の名義変更手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に支払う報酬は、登記内容や手続きの複雑さによって前後しますが、相場としては1件あたり7万～15万円です。なお、物件の数や登記関係者の数、遺産分割協議書の作成などによって報酬が変動する場合があります。
各種税金
不動産を取得した際には、場合によって追加で税金が発生することがあります。・相続税相続税は、相続した財産の総額が基礎控除額を超えた場合に発生します。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出されます。
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は4,800万円です。超えた部分に応じて税率をかけ、控除額を引くことで最終的な相続税が決まります。
・贈与税年間110万円を超える贈与を受けた場合に発生します。生前贈与による相続税対策でも、贈与税が発生する可能性があります。
贈与税は最高税率55％と高いため、事前の確認が不可欠です。
・不動産取得税不動産取得後、原則として半年程度で納税通知書が届きます。税額は固定資産評価額に税率を掛けて算出され、土地や住宅は3％、住宅以外の建物は4％です。
ただし、相続で取得した場合には原則非課税となります。また、一定の軽減措置も存在します。
不動産の名義変更にかかる費用を抑える方法を解説
不動産の名義変更には費用がかかりますが、賢く工夫すれば一部を抑えることが可能です。自分で登記手続きをする
登録免許税や書類取得費用は必ず発生しますが、司法書士への報酬は依頼しなければ不要です。自分で登記申請を行えば、数万〜十数万円の費用を節約できます。ただし、登記手続きには書類の正確な準備や登記申請書の作成、税率計算など専門知識が求められるため、慣れていない方には難易度が高い点には注意が必要です。
一部の手続きのみ司法書士に依頼する
すべてを任せるのではなく、とくに複雑な部分のみ司法書士に依頼する方法もあります。事前に自分でできる部分を整理しておくことで、報酬の一部を節約できます。複数の司法書士事務所で相見積もりする
司法書士事務所ごとに報酬は異なります。近隣の事務所やインターネットで問い合わせ、相見積もりを取ることで費用を比較でき、より納得のいく料金で依頼可能です。名義変更したあとにかかる費用があるので注意
不動産を取得した後も、維持管理のために費用が発生します。相続の際は、ランニングコストにも注意が必要です。固定資産税・都市計画税
不動産を所有している場合、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税と都市計画税が課税されます。名義変更を1月1日までに行えば、新しい名義人に納税通知書が送付されます。また、住宅用地に対しては「小規模住宅の特例」があり、固定資産税の場合は評価額の6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。ただし、特定空き家に指定されると適用されません。
管理費用
電気・ガス・水道などの光熱費は、使用の有無に関わらず契約している限り基本料金が発生します。また、遠方の不動産を維持する場合、管理会社に委託することも可能ですが、当然管理費用が必要です。名義変更の費用を抑える方法
土地を名義変更する際には、登録免許税や必要書類の取得費用、司法書士への報酬など、さまざまな費用が発生します。内容によっては負担が大きくなることもありますが、制度や依頼方法を工夫することで費用を抑えることが可能です。ここでは、名義変更の費用を抑える4つの方法を紹介します。
登録免許税の免税措置を活用する
土地の名義変更では、原則として登録免許税が発生します。しかし、一定の条件を満たす場合には、免税措置を受けられる可能性があります。具体的には、「相続により土地を取得した方が相続登記をしないまま亡くなった場合」や、「不動産の価額が100万円以下の土地」である場合が対象となります。これらの特例を活用することで、登録免許税の負担を軽減できます。
なお、これらの免税措置は土地のみが対象であり、建物には適用されません。また、特例を適用せずに登記を行った場合、あとから還付を受けられないため、事前に条件を確認しておくことが大切です。
必要書類の取得方法を工夫する
名義変更では、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など、さまざまな書類を取得する必要があります。1通あたりの発行費用は大きくありませんが、書類の数が増えると実費だけでもまとまった金額になることがあります。少しでも費用を抑えたい場合は、書類の取得方法を工夫するのがおすすめです。たとえば、マイナンバーカードを利用したコンビニ交付サービスでは、窓口より安く取得できるケースがあります。
また、郵送請求では郵送料や郵便小為替の費用が発生するほか、遠方の役所へ出向く場合は交通費も必要です。令和6年3月から始まった「戸籍の広域交付制度」を利用すれば、最寄りの市区町村窓口で全国の戸籍謄本をまとめて取得できます。
このような制度を活用することで、費用だけでなく手続きの負担軽減にもつながります。
司法書士への依頼範囲を限定する
名義変更手続きを司法書士に依頼する場合、登記内容にもよりますが数万～十数万円の報酬を支払うことになります。費用を抑えたい場合は、すべてを任せるのではなく、一部のみ依頼する方法も有効です。たとえば、戸籍謄本などの必要書類は自分で取得し、登記申請書の作成や法務局への提出のみを司法書士へ依頼することで、支払う報酬額を抑えられます。また、司法書士によって対応範囲や料金体系が異なるため、複数の事務所を比較するのもおすすめです。
自分で名義変更の申請を行う
名義変更の手続きは、司法書士へ依頼せずに自分で行うことも可能です。必要書類の収集から登記申請書の作成、法務局への提出まで自身で対応することで、司法書士報酬を節約できます。ただし、相続関係が複雑な場合や、遺産分割協議書の作成が必要な場合には、書類不備によって手続きが長引く可能性があります。スムーズに進めたい場合は、難しい部分のみ司法書士へ相談することも検討しましょう。
