相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。必要な書類は、遺言の有無や相続方法によって異なります。今回は、相続登記に必要な書類についてまとめ、取得する場所や方法、有効期限について解説します。相続登記に必要な書類について迷ってしまうという方はぜひチェックしてみてください。
相続登記に必要な書類
相続登記の際、遺言がある場合は遺言内容に従って登記を行い、遺言がない場合は相続人全員による遺産分割協議で取得者を決めます。協議がまとまらなければ法定相続分に従って相続登記を申請することも可能です。ここでは、パターン別に必要書類を整理します。
遺言による相続登記の場合
遺言による相続登記の場合、被相続人と相続人の戸籍謄本（除籍謄本）、固定資産評価証明書、登記申請書、遺言書、そして被相続人と相続人の住民票（除票）が必要書類です。被相続人の戸籍は死亡の記載があるもので足り、出生から死亡までの全ての戸籍をそろえる必要はありません。取得者が遺言で指定された人に限られるため、ほかの相続人の書類は原則不要です。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要ですが、法務局の遺言書保管制度を利用している場合は検認不要です。
遺産分割協議による相続登記の場合
遺産分割協議による相続登記は、遺言がない場合に複数の相続人で協議を行い、誰がどの財産を取得するかを決めた場合に行います。この場合、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本）、相続人全員の戸籍謄本、被相続人と相続人の住民票（除票）、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、固定資産評価証明書、登記申請書、相続関係説明図が必要です。不動産を取得しない相続人の戸籍謄本も、遺産分割協議に参加する資格を証明するために添付が求められます。遺産分割協議書には、相続人全員が実印で署名押印する必要があります。
法定相続分による相続登記の場合
法定相続分による相続登記は、遺言がなく遺産分割協議も行わなかった場合、または協議がまとまらなかった場合に適用されます。この場合、相続人全員が登記申請人となり、それぞれの法定相続分に従って名義が変更されます。必要書類は、被相続人と相続人の戸籍謄本（除籍謄本）、被相続人と相続人全員の住民票（除票）、固定資産評価証明書、登記申請書、相続関係説明図の5つです。遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書は不要となります。
相続登記に必要な書類を取得する方法
相続登記に必要な書類はそれぞれ取得する場所が異なります。ここでは、各書類ごとに取得できる場所と方法をまとめました。戸籍謄本・除籍謄本
戸籍謄本や除籍謄本は、原則として被相続人の本籍地で取得する必要がありますが、2024年3月以降は「戸籍の広域交付制度」により、取得者の最寄りの市区町村窓口でまとめて請求できるようになりました。ただし、兄弟姉妹の戸籍やコンピュータ化されていない古い戸籍（除籍謄本や改製原戸籍）は従来どおり本籍地の市区町村役場での取得、もしくは郵送での請求が必要です。
住民票・住民票の除票（戸籍の附票）
住民票の除票は、戸籍等に記録されている被相続人と、相続登記の対象となる不動産の現在の登記名義人が同一であることを証明するために取得するものです。これは戸籍の附票でも代用可能です。戸籍の附票は、戸籍が効力を有した期間中の住所変更の履歴をすべて記録しているため、住所移転が複数回あった場合にはより正確な証明になります。取得方法は市区町村役場の窓口または郵送が可能で、戸籍の附票は広域交付制度の対象ではないため、本籍地の管轄の市区町村役場で請求します。
また、新しく不動産登記名義人となる相続人については、現在の住民票または現在の戸籍の附票を添付しますが、こちらも上記と同様の取得方法です。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場や都税事務所で取得可能です。こちらも郵送で取得できます。登記申請時には、古い年度の証明書では登録免許税の計算が正確にできません。そのため、申請年度の最新の証明書を添付する必要があります。
証明書の取得には、被相続人の死亡記載のある戸籍謄本や、請求者との相続関係が分かる戸籍謄本のコピーを添付する必要があります。
登記申請書
登記申請書は申請人が自分で作成するものです。法務局のホームページから雛形や記載例をダウンロードして作成することができます。相続のパターンによって書き方が異なるため、遺言による申請、遺産分割協議による申請、法定相続分による申請のいずれかに応じた様式を利用してください。
相続関係説明図
相続関係説明図も申請人が自分で作成し、準備するものです。相続関係説明図は、被相続人と相続人の関係の一覧表のことで「家系図」のようなものと考えるとわかりやすいでしょう。書類には、被相続人を中心に親や子ども、兄弟姉妹や孫などの関係人を線でつないで記載します。
相続登記の書類の有効期限について
相続登記に必要な書類には、基本的に有効期限はありません。戸籍謄本についても、法律改正で形式が変わった古い戸籍（改製原戸籍）であっても、その効力は失われず使用できます。被相続人の出生から死亡までの戸籍や、相続人の戸籍は、相続発生時に生存していたことを確認できれば問題ないため、古い書類でも登記申請に利用できます。
ただし、固定資産評価証明書は例外です。登録免許税の計算に最新の不動産評価額を使用する必要があるため、必ず申請時点の年度の証明書を添付しなければなりません。古い年度の証明書では正しい税額が計算できないため注意が必要です。
また、未成年者や成年被後見人などの制限行為能力者が登記申請人となる場合、法定代理人が手続きを行うことがあります。この場合に添付する戸籍謄本や代理権限を証明する書類は、原則として発行から3か月以内のものを用いる必要があります。
期限が設定されているのは、代理権限の有効性を確実に示すためです。このように、ほとんどの書類は古いものでも使用できますが、固定資産評価証明書や代理権限の証明書は最新のものを使用することが求められます。複雑なケースや特別な状況では、司法書士に相談することで間違いのない手続きを進めることが可能です。
