不動産を複数名で所有する「共有名義」は公平性がある一方で、利用や処分の場面で意思決定が複雑になり、管理リスクが高まる特徴があります。トラブルを防ぐためにも共有名義がどのような状態なのか知っておくとよいでしょう。この記事では、共有名義が生じる典型的なケースや注意点、早期に検討すべき解消方法までをわかりやすく解説します。
不動産の「共有名義」とはどんな状態？
不動産の共有名義とは、ひとつの不動産について複数名が共同で所有権を持っている状態のことです。そして、不動産の所有権を共同でもつ人を「共有者」と呼びます。たとえば3名で共有していれば、自分以外の2名が共有者です。購入や相続、あるいは共有者の持分売買によって成立することが多く、各共有者は出資割合などに応じて所有権の割合である「共有持分」を登記します。
共有持分は共有者がもつ所有権の割合のことで、1/2や1/3など具体的な比率で示されます。ちなみに共有持分だけを第三者に売却することも可能です。
「持分割合」は共有持分とほぼ同義で、不動産を複数名で所有しているときの割合そのものを意味します。共有名義は公平性がある反面、意思決定が複数人で必要になるため、将来的に処分や活用を巡って意見が一致しないとトラブルにつながりやすい特性があります。
そのため、不動産を取得する段階から、共有名義にともなうリスクと管理の難しさを理解しておくことが大切です。
共有名義になりうるケースとは
共有名義はおもに3つのパターンで発生します。いずれも不動産取得の事情が異なりますが、共有状態の継続には一定の注意が必要です。夫婦で不動産を購入した場合
もっとも一般的なケースは、夫婦で住居を購入する場合です。住宅ローンを組む際、単独では希望額に届かないときに、夫婦で収入を合算して借り入れることで希望の物件を購入できるケースがあります。この場合、夫婦それぞれが出資やローン契約の割合に応じて持分を設定します。住宅ローンの組み方は2つあります。ひとつは「収入合算」で、どちらかが主債務者となり、もう一方は連帯保証人になります。
もうひとつは「ペアローン」で、夫婦それぞれが主債務者として別々にローン契約を結び、互いが連帯保証人になります。どちらを選択するかは収入状況や借入希望額によって異なり、金融機関への相談が不可欠です。
相続によって共有名義になるケース
相続による共有名義化も多く見られます。たとえば相続人が3人いて、それぞれが不動産を平等に相続する場合、持分は1/3ずつとなります。公平に財産を分けられる一方、将来的に売却や管理で意見が分かれると処分が難しくなる問題があります。土地の場合は、共有状態を避ける方法として「現物分割」や「代償分割」が考えられます。
現物分割は土地を分筆して個々に分ける方法、代償分割は特定の相続人が土地を相続し、ほかの相続人にはその価値に見合う代償金を支払う方法です。また、共有者が被相続人と相続人で構成されている場合には、相続人が被相続人の持分を相続することで共有状態が解消されるケースもあります。
しかし、共有者が複数の相続人や第三者で構成されている場合には、相続のタイミングで共有解消できず、その後の売却や買い取りなどで解消を図る必要があります。共有状態を放置すると、共有者が死亡するたびに新たな相続人が共有に加わり、共有者が雪だるま式に増えていくため、早い段階での対応が望まれます。
元の共有者の持分が第三者に移転した場合
共有者は自分の持分だけを売却することができます。その結果、見ず知らずの第三者が新たな共有者となることも珍しくありません。さらに、共有者の借金問題などで持分が競売にかけられた場合も、落札者が共有者となります。このように、意図しない第三者が共有関係に介入する可能性がある点も共有名義の大きなリスクといえます。
共有名義を解消する方法
共有名義の不動産は、将来的なリスクや処分時の手続き負担が大きくなるため、可能であれば早期に解消することが望ましいです。共有状態を解消する方法は複数あります。単独名義に変更する
共有者全員が合意すれば、任意の共有者を単独名義に変更できます。その際に単独名義人がほかの共有者へ対価を支払う場合は売買として扱われますが、無償で持分を取得した場合は贈与とみなされ、贈与税の課税リスクがあります。ちなみに、持分放棄は単独でも可能です。共有者の同意は不要ですが、放棄によって持分がほかの共有者へ移る点や、登記手続きは共同申請が必要な点には注意が必要です。また、税務上は贈与とみなされる可能性があります。
共有者全員で不動産を売却する
全員の同意がある場合、不動産を売却して売却代金を持分割合に応じて分ける方法があります。共有名義の解消方法として最も明確で、公平性も保ちやすい方法です。売却の流れは、持分確認、相場価格の把握、不動産会社への査定依頼、媒介契約、売買契約、決済・引き渡し、売却代金の分配、翌年の確定申告というプロセスが一般的です。
共有者同士で持分を売買する
共有者同士で持分を売買することで単独所有に移行できます。ただし、売買価格が極端に相場から離れている場合には、税務署から贈与と指摘されるリスクがあります。親族間取引ほど税務調査の目が厳しくなるため、適正価格の設定が重要です。
自身の持分のみを第三者へ売却する
ほかの共有者が売却に応じず不動産全体での売却ができない場合には、持分のみを第三者へ売却する方法があります。売却自体は可能ですが、一般の買主は共有持分のみを購入するメリットが少ないため、相場より大幅に低い価格になったり買主が見つかりづらい傾向があります。共有物分割請求を行う
共有者には共有状態の解消を裁判所に求める権利があり、共有物分割請求訴訟によって裁判所が分割方法を決定します。現物分割、代償分割、競売などが裁判所の判断で行われます。ただし、訴訟には時間がかかり、自身の意向どおりの結果になるとは限らない点に注意が必要です。
