小規模宅地等の特例は、不動産を相続する際に、一定の条件を満たす相続人が取得すれば相続税評価額を最大80％減額できる制度です。生活基盤を守りつつ、高額な相続税による土地売却のリスクを回避できるため、多くの家庭で活用されています。本記事では、小規模宅地等の特例を利用できる人や要件、注意点をまとめています。
「小規模宅地等の特例」とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅や事業のために使っていた宅地等について、一定の要件を満たす相続人が取得した場合に、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。自宅や事業用の土地は、残された家族が生活を継続するための基盤となる重要な財産です。しかし、通常の評価額をそのまま相続税の計算に用いると高額な相続税が発生し、場合によっては自宅や事業用不動産を売却せざるを得ない状況に陥る可能性があります。このような事態を避けるために設けられたのが小規模宅地等の特例です。
特例を適用すると、対象となる宅地等の評価額を最大80％減額することができ、相続税の負担を大きく軽減できます。結果として、相続人が被相続人の自宅に引き続き住み続けられるように配慮されている制度といえます。
小規模宅地等の特例が適用される宅地等は、次の4つに分類されます。
・特定居住用宅地等（被相続人の自宅として使用されていた土地）
・特定事業用宅地等（被相続人の事業のために使用されていた土地）
・貸付事業用宅地等（被相続人が貸付事業として使用していた土地）
・特定同族会社事業用宅地等（同族会社の事業のために使用されていた土地）
これらはいずれも一定の面積制限が設けられており、特定居住用宅地等の場合は330平方メートルまでの部分が80％評価減の対象となります。本記事では、この4つのうちとくに利用頻度が高い「特定居住用宅地等」に焦点を当てて解説します。
小規模宅地等の特例の適用要件
特定居住用宅地等の特例を利用するためには、一定の条件を満たす親族が、その宅地等を相続または遺贈により取得することが必要です。とくに重要となるのは、誰が取得するかによって要件が異なる点です。おもな対象者は次の3つに分類されます。
配偶者が取得する場合
配偶者が自宅の宅地等を取得する場合は、特例の適用要件を無条件で満たします。配偶者は生活の継続を最も重視される立場であるため、同居の有無や居住状況を問わず特例を受けることができます。同居親族が取得する場合
同居親族とは、相続開始時点で被相続人と同居していた親族のことを指します。同居とは生活の拠点を共にしている状態を意味するため、住民票が同一であっても生活の実態が異なる場合は同居と認められません。同居期間については特段の制限はなく、たとえば被相続人が亡くなる1週間前から同居を始めた場合でも要件を満たすことになります。
しかし、重要なのは相続税の申告期限（相続開始後10か月以内）まで引き続きその家に住み続ける必要がある点です。死亡直前だけ形式的に同居し、その後に自宅へ戻るようなケースでは特例は適用されません。
同居していない親族（いわゆる家なき子）が取得する場合
同居していない親族が特例を受けるには「被相続人に配偶者や同居相続人がいないこと」「相続開始前3年以内に、自身または配偶者・3親等内の親族等が所有する家に住んでいないこと」、そして「現在住んでいる家を過去に所有したことがないこと」「相続税の申告期限までその宅地等を所有し続けていること」という4つの厳しい要件をすべて満たす必要があります。この要件を満たす親族は、いわゆる「家なき子」と呼ばれ、被相続人の自宅を維持するための救済措置として特例が適用されます。
小規模宅地等の特例を利用するときの注意すべきポイント
小規模宅地等の特例は大きな節税効果が期待できますが、適用には注意すべき重要なポイントがあります。相続税の申告が必須である点
特例を適用するためには、相続税の申告書の提出が必須です。相続税がかからない場合であっても、特例を適用する前の財産総額が基礎控除額を超えていれば申告が必要になります。たとえば、財産総額が基礎控除を超えている場合、小規模宅地等の特例によって評価額を下げた結果税額がゼロになっても、申告をしなければ特例は認められません。特定居住用宅地等の特例を受けるためには多くの添付書類も必要となるため、早めに準備を進めることが重要です。
ただし、小規模宅地等の特例の優遇措置を受ける場合、小規模宅地等の特例を受ける前の財産額が基礎控除を超えるかどうかで判断します。
相続税の申告期限前の売却は不可
小規模宅地等の特例を適用するためには、対象の宅地等を相続税申告期限まで保有し続けなければなりません。申告期限前に売却すると特例は適用できません。ただし、配偶者については例外的に、申告期限前に売却した場合でも特例を受けることが認められています。
